건축 시공(리모델링 공사)

개요

리모델링(remodeling)이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대 수선하거나 일부 증축하는 행위로 정의된다. 공사현장에서는 창호의 교체나 인테리 어의 변경과 같이 대수선 또는 증축에 해당하지 않는 공사도 리모델링으로 불리고 있다. 외국에서는 리노베이션(renovation)이라고도 부르는데, 손상되거나 구식이 되어버린 건축물을 개선하는 공사를 의미한다. 리모델링 공사의 목적은 건축물의 기능향상 및 수명연장이라고 할 수 있으며, 이를 통해 건축물의 자산가치도 높일 수 있다.

 

리모델링과 재건축

리모델링은 준공 후 15~20년의 연한을 가지며 안전진단 A~D등급의 건축물을 대상으로 노후화 정도가 심하지 않아도 추진 가능하며 사업절차도 사업인가, 관리처분, 분양 등의 과정이 없어 재건축에 비해 간단하다. 재건축은 경과년수가 최소 30년~40 년 이상 되고 안전진단 등급이 D, E등급인 노후 주택을 대상으로 하며, 사업절차도 리모델링에 비해 다소 복잡하다. 리모델링은 『주택법』, 재건축은『도시 및 주거환경 정비법』을 따르도록 되어있어, 각각 적용받는 법과 원칙을 구분하고 있다. 리모델링과 재건축은 세대수 증가 허 용 여부에 큰 차이가 있으며, 이것은 도시계획에 미치는 영향의 여부와 관련되므로 사업 절차상 차이가 생기며, 사업을 허용하는 조건에도 차이가 있다. 2) 리모델링은 도시계획 변화에 대하여 고려하지 않으므로 건설비율이나 임대주택에 대한 별도의 규정이 없다.

 

리모델링의 분류

(1) 리모델링은 개선되는 성능에 따라 다음과 같이 분류된다.

 

1) 구조적 성능개선

건물의 구조적 성능은 건물의 안전을 위해 가장 우선적으로 고려해야 할 사항이다. 건물의 노후화에 따라 발생할 수 있는 구조적 성능저하는 물론 건물의 기능변화와 사용패턴의 변화 및 주변 환경의 변화 등에 대응하기 위한 구조성능의 개선이 필요하다. 최근에는 지진이나 화재 등 재해에 대비하기 위한 기준의 강화에 따라 구조 적 성능개선이 요구되기도 한다.

 

2) 기능적 성능개선

건물의 각종 기능은 건물의 노후화됨에 따라 저하된다. 특히, 건축설비시스템은 다른 건축요소에 비해 성능저하가 빠르게 발생하므로 건물 성능개선의 주요 대상이 된다. 또한 건물의 기능적 성능은 사회적 요구의 변화와 기술발달에 따라 빠르게 변화할 수 있다. 특히 최근에는 정보통신기술의 발달과 이에 따른 건물의 지능화에 따라 기능적 성능개선이 필수적이다. 또한 사회적 환경변화에 따라 건물의 용도를 새롭게 바꾸는 기능적 성능개선도 필요하다.

 

3) 미관적 성능개선

건물의 미관적 성능은 건물의 가치를 판단하는 일차적 요소로서, 재료의 노후화에 따라 질적으로 저하될 뿐만 아니라 시대적 성향의 변화에 따라 사용자나 건물주의 선호가 바뀔 수 있다. 미관적 성능에는 건물의 외관뿐 아니라 건물내부의 형태 및 마감상태 등이 포함된다.

 

4) 환경적 성능개선

기존건물에 있어서 열환경, 빛환경, 공기환경 및 음환경의 개선은 쾌적성 및 건강에 직결되어 사용자의 생산성 향상에 기여할 뿐만 아니라, 건물의 에너지소비절약에도 기여하게 된다. 한편, 건물의 환경적 성능개선은 건축물의 내외부의 환경개선은 물 론 지역적 환경이나 지구 환경의 개선과도 연관된다.

 

5) 에너지 성능개선

건물 성능개선의 주요 목적 중 하나가 경제성 향상이라고 본다면, 에너지소비는 건물의 Life Cycle Cost를 결정하는 가장 중요한 요소가 되므로 건물의 에너지 성능 개선은 건물 성능개선의 분야 중에서 가장 비중이 크고 보편적인 분야이다. 한편, 에너지 성능개선은 위에서 설명한 환경적 성능개선과도 밀접한 관련을 가지므로, 에너지 성능개선에 있어서는 비용적 측면과 함께 환경적 측면도 복합적으로 고려되어야 한다.

 

구조물 부분 해체 공법

기존에 사용하고 있는 건물의 일부분을 철거하고 리모델링하는 경우 보존해야 할 공간을 훼손할 우려가 있기 때문에 매우 정밀한 작업이 필요하므로 이러한 요건을 충족시키는 건설장비의 중요성이 높아지고 있다. 최근 미국에서는 외과수술 스케일의 정밀도를 갖춘 구조물 해체장비가 개발되었다. 이 장비는 F16 Demolition Robot으로 불리며, 무인 원격조종이 가능한 장비이다 이 장비는 소형으로 제작되어 정교한 업무를 수행할 수 있기 때문에 리모델링 공사 시 부분 해체 공사에 적합하다. 원격 조종이 가능한 이 장비는 콘크리트를 부수고 철근을 잘라낼 수 있으며, 바닥 타일을 훼손하지 않을 정도로 가볍고, 일반 출입문을 통과할 만큼 작다. 콘크리 트 철거장비는 시간당 90m²의 콘크리트 슬래브를 해체할 수 있는 드롭해머, 쇠파이프 및 철제 빔 절단기 등을 교체하여 활용할 수 있다. 또한 일반 굴삭기에 장착된 무한궤도 시스템이 장착되어 있으며, 이와 동시에 4개의 전자동 다리를 갖고 있어 평탄하지 않은 위치에서도 작업을 할 수 있는 장비이다.

 

재실 리모델링 사례

리모델링은 거주자가 머무르는 상태에서 공사가 진행되는지의 여부에 따라 재실 리모델링과 이주 리모델링으로 구분할 수 있다. 재실 리모델링 공사는 가설공사, 공정 관리, 안전관리, 환경관리 등의 측면에서 매우 난이도가 높으므로, 이에 대한 충분 한 계획을 가지고 공사를 수행하여야 한다. 다음은 K사 사옥 재실 리모델링 사례이다. 이 건물은 지하 4층, 지상 23층으로서, 건물의 골조는 그대로 유지하면서 내부의 모든 것을 모두 바꾸는 공사계획을 수립하였다. 재실 리모델링을 수행하기 위해 분진, 냄새 등에 대비한 실내 공기질 오염 방지 설비 설치, 저소음&저진동 공법 사용, 야간 및 휴일 공사 등의 치밀한 계획을 수립하였다. 예를 들면 최상층 4개 층에 입주한 업체만 다른 곳으로 이전시켜 비우 고, 한 층의 공사가 마무리되면 다른 층에 있는 입주업체가 그곳으로 옮기는 순환 방식으로 사용자의 이동을 최소화하는 계획을 수립하였다. 4개 층 중에서 맨 아래층은 소음과 분진 등을 완충할 수 있는 완충층(buffer층)으로 두었으며 이에 따라 리모델링에 따른 업무 지장을 최소화하였다. 이러한 방법으로 3개월에 한 개 층의 내부공사를 완성하는 사이클로 리모델링을 실시하였다. 안전관리 측면에서는 재실자 및 작업자, 보행자의 동선을 구분하여 가설시설물을 설치하는 등 사용자를 공사 현장으로부터 완전히 분리시켰으며, 공정관리 측면에서 는 사용자의 이주/입주 일정을 공정에 반영하였고 야간 및 휴일작업에 집중하였다. 이처럼 여러 가지 제약조건에 따른 공사 리스크와 이로 인한 공사비 상승이라는 단 점에도 불구하고, 재실 리모델링은 임대료 수익을 중단하지 않고 공사를 진행할 수 있으며 공사 후에는 임대료 상승에 따른 추가 이윤을 기대할 수 있기 때문에 건물 주 입장에서는 경제적 효과가 큰 방법이다.

 

리모델링 공사의 향후 전망

2020년 이후 국내 건설시장의 중장기 특성을 3가지로 요약하면 첫째, 신축 위주에서 유지보수 위주로 시장 전환, 둘째, 신축 시장의 축소와 질적 변화, 셋째, 운영 시장의 본격 등장으로 꼽을 수 있다. 6) 국내 건설시장은 2020년 이후 본격적으로 신축 시장은 축소 쇠퇴하기 시작할 것이고 주택 리모델링 및 도심재생, SOC 시설물의 유지보수 및 재개축 등과 관련된 유지보수 시장 위주로 재편될 전망이다. 또한 주택 역시 2020년 이후 유지보수 수요가 급증하고 있으며 준공 후 30년이 경과 한 노후 주택 비중은 2020년대 중반 30%를 초과할 전망이다. 이에 따라 향후 아파트 노후화도 심각할 것으로 전망되는데, 현재 주택재고의 50% 이상이 아파트이며 이 중 1990~2000년 사이 건설된 아파트가 전체 아파트 재고의 45%를 초과하고 있다. 따라 서 1990년대 준공된 이 아파트들이 2020년 이후 준공 후 30년이 경과하면서 재건축 대상 아파트가 급증하고 있다. 이에 따라 국내 리모델링 시장의 규모가 점차 커질 것으로 예측되며, 이와 관련하여 리모델링을 원활하게 수행하기 위한 공법, 자재, 재료 등이 각광받고 있으며 실제로 리모델링과 관련하여 여러 가지 건설공법 및 재료가 연구 개발되고 있다.